海外不動産の損益通算制限の概要
2021年（令和3年）以降、個人が海外不動産（国外中古建物）から生じた不動産所得の損失のうち、海外不動産の減価償却費に相当する金額は、国内の他の所得（給与所得等）との損益通算が認められなくなりました。この改正により、海外中古建物の短期償却（残存耐用年数4〜5年）を利用した節税スキームが封じられました。
制限後の海外不動産投資の節税戦略
損益通算制限後も、海外不動産投資には以下の節税戦略が有効です。
| 節税戦略 | 内容 | メリット |
|---|---|---|
| 法人経由の海外不動産投資 | 国内法人・海外法人を通じて海外不動産を保有 | 損益通算制限が個人に限定されるため法人では適用なし（ただし別途要確認） |
| 現地税務の活用 | 海外不動産の所在地国の税制（減価償却・損失繰越等）を活用 | 現地での税負担軽減 |
| 売却益の申告分離課税 | 海外不動産の売却益は申告分離課税（20.315%） | 給与所得等と分離して低税率 |
| 外国税額控除の活用 | 現地で納付した税金を日本の所得税から控除 | 二重課税の回避 |
海外不動産の売却益と外国税額控除
海外不動産の売却益は、日本では申告分離課税（20.315%）の対象となります。また、現地（不動産所在地国）でも課税される場合があります。二重課税を避けるために、外国税額控除を活用することが重要です。外国税額控除は、海外で納付した税額を日本の所得税・法人税から控除する制度です。
まとめ：損益通算制限後は法人活用と現地税務が鍵
海外不動産の損益通算制限により、個人による海外中古建物の短期償却節税は封じられましたが、法人経由の投資・現地税務の活用・外国税額控除など、代替的な節税戦略は存在します。海外不動産投資を検討する場合は、国際税務に精通した税理士と連携して、最新の税制改正を踏まえた節税戦略を立案することをお勧めします。
