不動産の生前贈与と相続税評価額の圧縮
不動産（土地・建物）の相続税評価額は、時価（市場価格）より低く評価されることが多いです。土地は路線価（時価の約80%）、建物は固定資産税評価額（時価の約60〜70%）で評価されます。不動産を生前贈与することで、時価より低い評価額で贈与税・相続税が計算されるため、節税効果があります。
不動産の贈与税計算（路線価評価）
不動産の贈与税は、贈与時の相続税評価額（土地：路線価評価、建物：固定資産税評価額）をもとに計算されます。例えば、時価1億円の土地（路線価評価8,000万円）を子に贈与した場合、贈与税の課税価格は8,000万円となります。暦年贈与の基礎控除（110万円）を差し引いた7,890万円に贈与税率を乗じて贈与税が計算されます。
| 贈与の方法 | 贈与税の計算 | 節税効果 |
|---|---|---|
| 暦年贈与（毎年110万円控除） | （評価額 − 110万円）× 税率 | 毎年の贈与で相続財産を減少 |
| 相続時精算課税（2,500万円控除） | （評価額 − 2,500万円）× 20% | 贈与時の評価額で相続税を計算 |
| 配偶者への居住用不動産贈与特例 | （評価額 − 2,000万円 − 110万円）× 税率 | 最大2,110万円の控除 |
配偶者への居住用不動産の贈与特例（2,000万円控除）
婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産（または居住用不動産の取得資金）を贈与した場合、2,000万円の特別控除（配偶者控除）が適用されます。暦年贈与の基礎控除110万円と合わせて、最大2,110万円まで贈与税が非課税となります。この特例は、配偶者の老後の生活基盤を確保しながら、相続財産を減少させる効果があります。
まとめ：不動産の生前贈与は評価額の低さを活用
不動産の生前贈与は、相続税評価額（路線価・固定資産税評価額）が時価より低いことを活用した節税手段です。配偶者への居住用不動産の贈与特例・相続時精算課税制度との組み合わせを検討して、最適な贈与戦略を立案することが重要です。税理士と連携して、不動産の評価額・贈与税・相続税への影響を総合的に分析することをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
Q: 相続税の基礎控除額はいくらですか？
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。例えば法定相続人が3人の場合、3,000万円＋1,800万円＝4,800万円が基礎控除額となり、遺産総額がこれを超えた場合に相続税が課税されます。
Q: 生前贈与で相続税を節税できますか？
生前贈与は相続税節税の有効な手段です。年間110万円の暦年贈与非課税枠を活用することで、毎年少しずつ財産を移転できます。ただし、2024年の税制改正により、相続前7年以内の贈与は相続財産に加算される点に注意が必要です。
Q: 相続税申告の期限はいつですか？
相続税の申告・納付期限は、相続の開始（被相続人の死亡）を知った日の翌日から10ヶ月以内です。期限を過ぎると延滞税・加算税が課される場合があるため、早めに税理士に相談することをお勧めします。
Q: 小規模宅地等の特例とはどのような制度ですか？
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住・事業に使用していた宅地について、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。特定居住用宅地等（330㎡まで80%減）、特定事業用宅地等（400㎡まで80%減）などの区分があり、要件を満たせば大幅な節税が可能です。
