不動産の相続税評価の基本
相続税の計算では、財産を「相続税評価額」で評価します。現金・預金は額面通りに評価されますが、不動産は路線価（土地）・固定資産税評価額（建物）を基準に評価されるため、一般的に時価より低く評価されます。この評価差（時価と相続税評価額の差）を活用することが、不動産を活用した相続税節税の基本原理です。
土地の相続税評価：路線価方式と倍率方式
土地の相続税評価は、市街地では「路線価方式」（路線価 × 地積 × 各種補正率）、それ以外では「倍率方式」（固定資産税評価額 × 倍率）で計算されます。路線価は公示地価の約80%水準に設定されているため、路線価ベースの評価額は時価の約80%となります。さらに、各種補正率（奥行価格補正・不整形地補正・間口狭小補正等）を適用することで、評価額をさらに低下させることができます。
| 不動産の種類 | 評価方法 | 時価比（目安） | 主な評価減要因 |
|---|---|---|---|
| 自用地（更地） | 路線価 × 地積 × 補正率 | 約80% | 不整形地・奥行補正 |
| 貸家建付地 | 自用地評価 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合) | 約60〜70% | 賃貸による評価減 |
| 建物（自用） | 固定資産税評価額 | 約60〜70% | — |
| 貸家（賃貸建物） | 固定資産税評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合) | 約40〜50% | 賃貸による評価減 |
貸家建付地の評価減：賃貸不動産の相続税節税効果
土地に賃貸アパート・マンションを建築して賃貸した場合、土地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地の評価額は「自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）」で計算されます。例えば、借地権割合70%・借家権割合30%・賃貸割合100%の場合、自用地評価額の21%（70% × 30%）が評価減となります。
広大地・不整形地の評価減
面積が広大な土地（地積規模の大きな宅地）は、2018年の評価通達改正により「地積規模の大きな宅地の評価」として評価減が認められています。500㎡以上（三大都市圏）または1,000㎡以上（それ以外）の宅地で、一定の要件を満たす場合、規模格差補正率を乗じて評価額を低下させることができます。また、不整形地・奥行が長い土地・間口が狭い土地なども、各種補正率により評価額が低下します。
まとめ：不動産の相続税評価は専門家の活用が不可欠
不動産の相続税評価は、路線価・各種補正率・貸家建付地の評価減など、複雑な計算が必要です。特に、広大地・不整形地・賃貸不動産の評価は専門的な知識が必要なため、不動産鑑定士・税理士と連携して適正な評価を行うことが重要です。相続税の申告前に、不動産の評価額を適正に算定することで、過大な相続税の支払いを防ぐことができます。
よくある質問（FAQ）
Q: 不動産投資で節税できる仕組みを教えてください。
不動産投資の節税効果は主に「減価償却」にあります。建物部分は法定耐用年数に応じて毎年減価償却費として計上でき、実際のキャッシュアウトなしに帳簿上の損失を作れます。この損失を給与所得等と損益通算することで課税所得を圧縮し、所得税・住民税を節税できます。
Q: 不動産の相続税評価額はどのように計算しますか？
不動産の相続税評価額は、土地は「路線価方式」または「倍率方式」、建物は「固定資産税評価額」で計算します。路線価は時価の約80%、固定資産税評価額は時価の約60〜70%程度のため、不動産は現金より相続税評価額が低くなる傾向があります。賃貸物件の場合はさらに評価額が下がります。
Q: 区分マンション投資と一棟アパート投資の節税効果の違いは？
一棟アパート・マンション投資は、建物全体の減価償却費を計上できるため節税効果が大きく、土地の相続税評価額も貸家建付地として下がります。区分マンションは少額から始められますが、土地持分が少なく相続税対策効果は限定的です。節税目的なら一棟投資の方が効果的ですが、リスクも大きくなります。
Q: 不動産売却時の税金はどのくらいかかりますか？
不動産売却益（譲渡所得）への課税は、所有期間5年超の「長期譲渡所得」なら所得税15%＋住民税5%＝20.315%（復興特別所得税含む）、5年以下の「短期譲渡所得」なら39.63%です。マイホームの場合は3,000万円特別控除が使えます。売却のタイミングは5年超保有後が有利です。
