不動産賃貸収入の経費の基本
不動産賃貸収入（不動産所得）は、「賃料収入 − 必要経費」で計算されます。必要経費を適切に計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税・住民税を節税できます。不動産所得の必要経費として認められる費用は、その不動産の賃貸業務に直接関連する費用に限られます。
不動産賃貸の主な経費一覧
| 経費の種類 | 経費算入の可否 | 注意点 |
|---|---|---|
| 減価償却費（建物・設備） | ○（全額） | 土地は減価償却不可 |
| 修繕費（原状回復） | ○（全額） | 資本的支出は減価償却 |
| 管理費・管理委託料 | ○（全額） | — |
| 借入金利子（住宅ローン利息） | ○（賃貸部分のみ） | 元本返済は不可 |
| 固定資産税・都市計画税 | ○（全額） | — |
| 損害保険料（火災保険等） | ○（当年分のみ） | 長期前払保険料は按分 |
| 仲介手数料（入居者募集） | ○（全額） | — |
| 税理士費用（不動産所得分） | ○（按分） | — |
| 住宅ローン元本返済 | × | 元本は経費不可 |
| 自宅の家賃・生活費 | × | 家事費は不可 |
減価償却費の計算と節税効果
建物（木造・RC造等）は耐用年数に応じて減価償却できます。木造の耐用年数は22年、RC造は47年です。中古建物の場合、残存耐用年数（法定耐用年数 − 経過年数）で計算します。築年数が古い中古建物は残存耐用年数が短くなるため、毎年の減価償却費が大きくなり、節税効果が高くなります。
まとめ：不動産賃貸の経費は漏れなく計上を
不動産賃貸の必要経費は、減価償却費・修繕費・管理費・借入金利子・固定資産税・損害保険料など多岐にわたります。これらの経費を漏れなく計上することで、不動産所得を適正に計算し、過大な税負担を避けることができます。不動産賃貸の確定申告は、税理士と連携して適切に行うことをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
Q: 所得税の確定申告が必要な人はどのような人ですか？
確定申告が必要な主なケースは、①給与収入が2,000万円超、②給与以外の所得が20万円超、③2か所以上から給与を受けている、④医療費控除・住宅ローン控除（初年度）等を申告したい、⑤副業収入がある、⑥不動産所得・譲渡所得がある、などです。
Q: ふるさと納税の節税効果はどのくらいですか？
ふるさと納税は、寄付金額から自己負担2,000円を引いた金額が所得税・住民税から控除されます。年収500万円の給与所得者の場合、上限約6万円程度まで実質2,000円の自己負担で返礼品を受け取れます。ワンストップ特例制度を利用すれば確定申告不要で手続きが簡単です。
Q: iDeCoで節税できる金額はどのくらいですか？
iDeCo（個人型確定拠出年金）の掛金は全額所得控除（小規模企業共済等掛金控除）の対象です。例えば年収800万円の会社員が月2.3万円（年27.6万円）を拠出した場合、年間約8〜9万円の所得税・住民税が軽減されます。運用益も非課税で、受取時も退職所得控除・公的年金等控除が適用されます。
Q: 不動産所得の赤字で給与所得を減らせますか？
不動産所得の赤字は、給与所得等と損益通算（合算）することで課税所得を減らせます。ただし、土地取得に要した借入金の利子は損益通算の対象外です。また、不動産所得の赤字のうち、土地取得借入金利子相当額は損益通算できない点に注意が必要です。
