不動産賃貸収入の経費の基本
不動産賃貸収入（不動産所得）は、「賃料収入 − 必要経費」で計算されます。必要経費を適切に計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税・住民税を節税できます。不動産所得の必要経費として認められる費用は、その不動産の賃貸業務に直接関連する費用に限られます。
不動産賃貸の主な経費一覧
| 経費の種類 | 経費算入の可否 | 注意点 |
|---|---|---|
| 減価償却費（建物・設備） | ○（全額） | 土地は減価償却不可 |
| 修繕費（原状回復） | ○（全額） | 資本的支出は減価償却 |
| 管理費・管理委託料 | ○（全額） | — |
| 借入金利子（住宅ローン利息） | ○（賃貸部分のみ） | 元本返済は不可 |
| 固定資産税・都市計画税 | ○（全額） | — |
| 損害保険料（火災保険等） | ○（当年分のみ） | 長期前払保険料は按分 |
| 仲介手数料（入居者募集） | ○（全額） | — |
| 税理士費用（不動産所得分） | ○（按分） | — |
| 住宅ローン元本返済 | × | 元本は経費不可 |
| 自宅の家賃・生活費 | × | 家事費は不可 |
減価償却費の計算と節税効果
建物（木造・RC造等）は耐用年数に応じて減価償却できます。木造の耐用年数は22年、RC造は47年です。中古建物の場合、残存耐用年数（法定耐用年数 − 経過年数）で計算します。築年数が古い中古建物は残存耐用年数が短くなるため、毎年の減価償却費が大きくなり、節税効果が高くなります。
まとめ：不動産賃貸の経費は漏れなく計上を
不動産賃貸の必要経費は、減価償却費・修繕費・管理費・借入金利子・固定資産税・損害保険料など多岐にわたります。これらの経費を漏れなく計上することで、不動産所得を適正に計算し、過大な税負担を避けることができます。不動産賃貸の確定申告は、税理士と連携して適切に行うことをお勧めします。
